|
★7편 성공하는 투자자와 실패하는 투자자
성공하는 투자자는 전·월세에 살지 않는다
2002년 9월 초 일간지 기사 중 강남 지역 월세 비율이
80%를 차지한다는 내용이 실렸다.
강남에 있는 소형 아파트를 중심으로 저금리 시대에 전세에서
월세로 전환하려는 움직임이 있는 것은 자본주의 시장 원리로 보아
당연한 흐름이다. 고금리 시대에서 저금리 시대로 바뀌면서 성공하는 투자자는
전세를 월세로 바꾸는 데 주저하지 않는다.
그것은 월세로 놓을 경우 월 1∼1.5부의 이자를 받을 수 있는 데 비하여
은행 금리는 1억 원을 저축해도 월 30만 원도 보장을 못 받게 되어 있으니 그렇다.
그렇지만 실패하는 투자자는 은행 저축에 매달린다.
성공하는 투자자가 임대용 주택을 사서 월 1∼1.5부로 놓고 힘들지 않게
살아가는 것과 대비되는 모습이다.
실패하는 투자자는 최근 몇 년 동안 전세 가격이 천정부지로 치솟을 때
왜 집 값이 치솟는지도 모르고 전세 가격이 싼 곳으로 이사를 하면서
안도의 한숨만 내쉰다. 이들은 월급을 받아 저축하여 집을 장만하려는
1950∼60년대의 재테크 상식을 갖고 있다.
하지만 성공하는 투자자는 결혼하기 전에 모아둔 돈과 부모님이 보태준
자금으로 전세를 얻으러 다니지 않고 내 집을 마련하러 다닌다.
이들은 전세를 얻어 살다가 저축해서 집을 사라는 주변의 충고를 듣지 않고
전세 얻을 돈으로 집을 산다. 계약금을 걸고 나머지는 중도금 일부로 충당하고,
잔금과 중도금 나머지 모두를 계약한 집을 담보로 대출받아 충당한다.
성공하는 투자자는 주택도 아무거나 사지는 않는다.
요즘 수요층이 많은 중소형 아파트를 잡는다. 성공하는 투자자는 아파트를
전세 자금으로 구입해 당장에 입주하는데 실패하는 투자자는 잘해야
10년 후에야 이런 주택을 마련할 수 있을지 모른다.
내 집 마련을 위해서 창의력과 아이디어를 갖고 내 집 마련을 하는 성공하는
투자자와 저축을 통해 내 집을 마련하겠다며 전셋집에서 출발하는
실패하는 투자자가 있다. 자신은 이 가운데 어느 쪽에 속하는가 생각해 보자.
성공하는 투자자와 실패하는 투자자의 투자법 비교
실패하는 투자자가 내 집, 내 땅을 마련하는 방법은 성공하는 투자자와는
근본적으로 다르다. 성공하는 투자자는 부동산을 사려 할 때 먼저 부동산 잡지와
책을 탐독하고 부동산 전문 공인중개사를 찾는다.
언제 구입하는 것이 좋은지, 어느 지역에서 사야 좋은지, 그리고 구입할
부동산의 문제점은 무엇인지 알기 위해서이다.
현장 중개사무소를 찾을 때는 공인중개사, 그 중에서도 그 분야에
해박한 지식을 가진 전문가를 찾아 시세 분석에 들어간다.
그리고 앞으로 시세 차익을 챙길 수 있는 부동산인지 분석한다.
분석을 할 때는 객관성을 위해 방대한 자료를 확보한 다음
제1안, 제2안으로 분류한다.
모두 투자 적격으로 결론이 나면 다시 제1안을 중심으로 공부상의
분석에 착수한다. 공부상의 분석은 반드시 토지 등기부,
토지 이용 계획 확인원, 지적도, 임야도, 건물이 있을 경우는
건물 등기부로 나눠 실시한다.
분석을 할 때 압류나 가압류, 가등기, 지나친 대출 금액, 땅 소유자와
건물 소유자가 다른 경우, 군사 보호 지역, 상수원 보호 구역,
그린벨트 구역, 보존 임지 여부를 살펴보는 것도 당연하다.
지역과 땅 모양새, 그리고 지형 등이 용도와 맞지 않을 때에는
아무리 주변에서 좋다고 권하더라도 절대 사지 않는다.
성공하는 투자자는 빠른 속도로 부동산 시장 조사를 끝내고
판단과 결단을 내리는 데 신속히 행동한다.
시간과 결단이 돈을 만드는 중요 요소임을 잘 알기 때문이다.
반면에 실패하는 투자자는 부동산을 살 때 부동산 붐이 일어
신문과 방송에서 연일 보도할 때까지 부동산 중개사무소를
기웃거리지도 않는다. 판단과 결단이 부족한 셈이다.
전세에 살고 있는 실패하는 투자자는 생활 정보지를 밖에서 구해
한 부 들고 집으로 들어와 부동산 매물을 샅샅이 살핀다.
복비라도 절약하겠다는 마음에서다. 그리고는 일주일 동안 매일 검토한 후
싼 집이 눈에 들어오면 바로 전화를 한다.
"여보세요. 신문 보고 전화하는 건데요. 몇 층 건물이고 방은 몇 개나 되나요?"
"네. 3층 건물이고 방은 2개씩이에요."
이렇게 통화를 한 후에 실패하는 투자자는 18년 된 빌라에다가
버스편도 위치도 안 좋은데 단지 싸다는 이유 하나만으로 집주인과 계
약하기로 약속한다. 생활정보지는 이제 막 나온 것이기 때문에
등기부 등본도 떼보지 못하고 허둥지둥 계약금 마련에 열중한다.
집주인 얘기로는 아까도 집 보러 두 사람이 다녀갔는데
내일 먼저 오는 사람과 계약할 것이라고 했기 때문에 실패하는 투자자는
마음이 급하다. 서둘러 계약을 체결하고 계약금은 통상적인 관례에 따라
집값 3억 원의 10%인 3천만 원을 지불했다.
중도금과 잔금일은 통상적으로 40일인데도 30일로 앞당겨 잡았다. 그
리고는 중도금을 지불할 때까지도 등기부 등본을 떼보지 않다가
부랴부랴 등기부 등본을 떼어 보는 순간 며칠 전에 주인이 바뀐 것으로
되어 있는 것을 확인하고 깜짝 놀란다.
그 집으로 달려가 보지만 그 전 주인은 이민을 갔고
새 주인이 이사와 집 단장을 하고 있는 것을 보고 말았다.
하지만 성공하는 투자자는 집을 살 때도 반드시 공인중개사무소를
이용하고 물건의 소재지를 확인하고 나면 현지에 가기 전에
물권 분석에 들어간다. 물권 분석시에는 등기부 등본, 건축물 관리 대장
등을 보고 문제점이 있는지 확인한다.
문제점이 없으면 현지를 직접 답사하여 방 하나하나를 살펴보고
온·냉방, 상하수도, 교통, 교육환경, 편의시설, 혐오시설 유무 등도 검토, 분석한다.
또한 성공하는 투자자는 신문 광고를 보고 집을 살 경우가 생겼을 때
결코 토요일에 나오는 광고를 보고는 아무리 싸더라도 계약하지 않는다.
가등기, 가압류, 압류 등이 있는지 알 수가 없기 때문이다. 성
공하는 투자자와 실패하는 투자자의 부동산 마련 방법은
이렇게 여러 부분에서 차이가 난다. |
